„Schau mal!“, sagte mein Mann und zeigte mir ein Reihenhaus in einem Stadtteil, der vorher auf meiner Vermeidungsliste stand. Wer will da denn wohnen? Doch das Haus hatte Charme, einen Garten gab es auch. Zudem genug Zimmer für drei Kinder. Wir wollten wissen, ob es bezahlbar wäre, denn die Miet- und Hauspreise kennt jeder: teuer! So machten wir einen Termin bei der Bank, noch bevor wir das Haus besichteten und hatten plötzlich einen Notartermin. Ziemlich überstürzt. Oder nicht?

Bankgespräch vor dem Hauskauf

Der Makler riet uns, dass wir direkt zur Besichtigung mit einer vorläufigen Hauskreditbestätigung kommen. Hä, dachte ich, wie soll das denn gehen? Soll man vor jeder Hausbesichtigung zur Bank gehen und die Immobilie durchspielen?

Ein allgemein gültiges Kreditversprechen gibt es nämlich nicht. Im Endeffekt kann eine voraussichtliche Finanzierung seitens der Bank immer noch platzen. Es ist ein langer Prozess. Schon der erste Banktermin dauerte fast zwei Stunden. Zwei Stunden, in denen wir alles offen legen mussten: bisherige Kredite, Schulden, Einkommen, Anstellungsverhältnisse, weitere Einkommen, Lebensversicherungen etc. Selbst die Schufa wurde vor Ort angefragt. Es fühlte sich komisch an.

Ich stellte die Fragen, meinen Mann schaute unser Berater an und antwortete ihm. Als ich Sascha danach fragte, bestätigte er das, was mir komisch vorkam. Ich fühlte mich ignoriert, obwohl doch ich die Ansprechpartnerin für Finanzen in unserem Haushalt bin. Eine echte Expertin bin ich leider nicht, das würde viele Dinge vereinfachen.

Keine leichtfertige Kreditvergabe

So ganz ohne Eigenkapital würde es für Neukunden der Bank nicht funktionieren, sagte der Bankberater. Eine eigene Einlage wäre notwenig, denn wir müssten zeigen, dass wir ebenfalls etwas leisten können. Es ist bei dieser Bank also doch kein Kredit ohne Eigenkapital möglich. Vermutlich sollten wir auch bei unserer Hausbank anfragen.

Auch müsste man in der Bank Genossenschaftsmitglied werden und Anteile erwerben. Zudem sollten wir über einen Wohn-Riester-Vertrag nachdenken. Das würde sich bei den Kindern lohnen. Nur warum wurde mir davon bisher abgeraten? Nicht nur von meiner Mama, auch Fabian Thier, der Autor des Einsteigerbuches für die Altersvorsorge, riet davon ab. Das empfehle ich sehr gerne weiter:

Vielmehr werden darin ETFs empfohlen, denen sich auch der bekannte Finanzexperte Gerd Kommer widmete. Die Lektüre kann ich jedem ans Herz legen, der alternative Sparformen sucht:

Langsam zeigte sich, was alles hinter einem Kredit steckt. Einen Wohnriestervertrag wollten wir nicht abschließen. Der Bankberater ruderte zurück. Einen Wohnriestervertrag abzuschließen wäre nicht verpflichtend, nur die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Man merkt, Bankberater wollen ihre Produkte verkaufen.

Hier stand eine Küche. Es gab mal eine schöne Wand mit blauen Fliesen. | Mehr zum Thema Hauskauf ohne Eigenkapital auf Mamaskind.de

Hier stand eine Küche. Es gab mal eine schöne Wand mit blauen Fliesen.

Ermittlung des Hauswertes

Anhang des Exposés wurde genau ermittelt, wie viel das Haus wert ist. Der aktuelle Marktpreis wurde berechnet. Dieser war sogar noch höher als der angegebene Verkaufspreis. Allerdings handelte es sich bei dem Objekt auch um ein Reihenhaus, in dem seit den 60ern nichts mehr gemacht wurde. Es würden Sanierungskosten folgen.

Am Telefon teilte mir der Makler noch vor dem Bankgespräch mit, dass ein FI-Schalter notwendig sei, der würde um die 500 € kosten. Daher setzten wir als Modernisierungspauschale einen eher kleinen Betrag an. Der Rest, vor allem schöne Wände, Bodenbeläge etc., sollten folgen, wenn wir wieder ein wenig angespart hätten.

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Sehr dubios: Stromkabel hängen aus der Wand. | Mehr zum Thema wie kaufe ich ein Haus ohne Eigenkapital gibt es auf Mamaskind.de

Sehr dubios: Stromkabel hängen aus der Wand.

Kredit mit wenig Eigenkapital

Weitere Finanzierungsgespräche sollten in der folgenden Woche folgen, damit wir besser vergleichen können. Dabei wählten wir noch eine andere Bank und eine Bausparkasse. Was mich wunderte war, dass plötzlich doch eine Eigenkapitaleinlage erforderlich war. Wenn ich es richtig verstand, müssen Bestandskunden der Bank diese nicht leisten.

Da wir eine Finanzierung >100 % anstrebten, wäre die Bewilligung noch in die nächst höhere Instanz gegangen. Dadurch hätte die Bewilligung (oder Ablehnung) noch länger gedauert. Das sorgt dafür, dass wir im Vergleich zu Hausinteressenten mit viel Eigenkapital im Nachteil sind, weil die viel agiler handeln können. Während wir bspw. noch auf die Bestätigung warten, könnten Leute mit genug Geld in der Portokasse schon längst zusagen.

Letztlich gingen wir aus dem Gespräch mit einem voraussichtlich positiven Bescheid und einer Kreditrate, die nur wenig über unserer aktuellen Miete liegt. Das war für uns absolut machbar mit Blick auf die Fixkosten. Doch die Realität holte uns später noch ein.

Wie kaufe ich ein Haus ohne Eigenkapital? Gespräche mit Bank, Makler und Notar | Ein Waschbecken in einem 60er Jahre Haus mit Fliesen in Altrosa. Mehr Infos auf Mamaskind.de

Wie kaufe ich ein Haus ohne Eigenkapital? Gespräche mit Bank, Makler und Notar

Makler: Besichtigung des Hauses

Wir waren sofort begeistert. Die Stromkabel, die unqualifiziert aus den Wänden schauten, schockten uns nicht. Doch: Selbst als Laien wussten wir: mit einem FI-Schalter kommen wir nicht aus. Die Elektrik muss komplett fachgerecht neu verlegt werden.

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Auch die Wasserrohre wären wohl fällig. Ob das Bleirohre wären, fragte ich. Bei dem Alter des Hauses wäre das wahrscheinlich. Ebenfalls eine Handwerkertätigkeit, die wir nicht ohne professionelle Hilfe machen können. Im Nebensatz ließ der Makler verlauten, dass er auch neue Heizkörper einsetzen würde.

Ansonsten waren wir sehr angetan. Natürlich redeten wir uns viele Dinge im Haus schön und stellten uns vor, wie wir die einzelnen Zimmer nutzen würden. Es gab einen Garten und sogar einen Auto-Stellplatz, den wir jetzt Nähe Ku’damm schmerzlich vermissen.

Wir sagten spontan zu und sollten „schneller als die anderen Interessenten sein“, damit wir den Zuschlag vom Makler bekämen. Dabei sollten wir unserer Bank die fehlenden Unterlagen (u. a. eine Flurkarte und einen Grundbuchauszug) zukommen lassen und einen Termin mit dem Notar machen.

Sehr rutschige, grüne Fliesen im Bad ohne Toilette. 60er Jahre Charme. | Mehr Infos zum Thema Hauskauf ohne Eigenkapital auf Mamaskind.de

Sehr rutschige, grüne Fliesen im Bad ohne Toilette. 60er Jahre Charme.

Notar-Termin mit Verwirrung

So richtig klar war uns dann nicht, dass wir tatsächlich das Rennen um die Immobilie gemacht haben, als wir mit der Notarfachangestellten sprachen. Es ging um die Aufsetzung des Kaufvertragsentwurfs. Ab diesem Moment würde die Bezahlpflicht bei uns einsetzen.

Doch, halt! Wir hatten doch noch gar keine endgültige Zusage von der Bank! Nach mehreren Gesprächen mit Makler und der Notarfachangestellten kam heraus, dass wir erst auf die Bank warten sollten und erst dann den Kaufvertragsentwurf in Auftrag geben sollten. So machte das Sinn, denn allein der Entwurf  sollte über 1000 € kosten. Krass!

Die Bank würde noch eine Arbeitswoche brauchen, bis sie das erforderliche Dokument für die Notarin erstellt haben würde. Erst danach sollten wir den Entwurf in Auftrag geben. So machte das mehr Sinn.

Für uns war der ganze Prozess sehr unübersichtlich. Wir fühlten uns sehr überfordert, weil einfach alles zu schnell passierte. Wir wollten die Schnellsten sein, was im Nachhinein eine schlechte Idee war. Das alles passierte in nur zwei Tagen.

Schnelligkeit ist kein guter Berater.

Tipps zum Hauskauf ohne Eigenkapital | Mehr Infos zum Immobilienkredit aus meiner Sicht gibt es auf Mamaskind.de

Tipps zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Zu hohe Sanierungskosten

Wir nahmen unser Gebot für die Immobilie zurück. Am Wochenende, an dem wir nach Lübbenau und Senftenberg fuhren, holten uns alle Eindrücke ein.

  • Wäre das Wohnzimmer als einziger Wohnraum im Erdgeschoss nicht zu klein für fünf Personen?
  • Wie teuer wird die Sanierung wirklich?
  • Welche für uns unbekannten Kosten kommen noch?
  • Ist das der richtige Stadtteil für uns?
  • Wollen wir über drei Etagen verteilt wohnen?
  • Sind die Bäder nicht zu klein?

Sascha ist hingegen anderer Meinung. Er ist überzeugt, dass wir auch beim nächsten Versuch schnell sein müssen, um überhaupt einen Zuschlag für das Haus / die Wohnung zu bekommen. Er ist noch sehr ambitioniert bei der Suche. Der Rattenschwanz, der an einem Hauskauf dabei ist, ist nervenaufreibend. Wie muss das erst beim Hausbau sein? Uffz!

Unsere Learnings zum Hauskauf

  1. Nichts überstürzen!
  2. Eine Nacht darüber schlafen
  3. Nicht vom Makler drängen lassen
  4. Keine unnötigen Verträge von der Bank aufschwatzen lassen
  5. Mehrere Finanzierungsgespräche führen
  6. Realistisch die notwendigen Ausgaben einschätzen
  7. Mit vielen anderen darüber sprechen und Objektivität reinbringen
Unser Haus in Berlin Haussuche in Berlin 
1) Hauskauf in Berlin - Unsere Ansprüche Pachtgrundstück in Berlin
2) Probleme beim Hauskauf - Notar und Grundbuchamt Wie wir fast ein Haus kauften: Makler, Bank & Notar 
3) Umzug vom Ku'damm zum Stadtrand